Differenze rispetto alla prima casa acquistata con le agevolazioni

Acquisto “prima casa”

Quando per la prima volta acquisti un’abitazione paghi le imposte agevolate, ai fini notarili, perché ne avevi diritto e perché ti sei impegnato, secondo i termini di legge, a trasferire la residenza entro 18 mesi.

Passiamo ora all’IMU

L’esenzione IMU per la prima casa si applica se l’immobile in questione è usato come “abitazione principale”.
Secondo il Comma 2 dell’Articolo 13 del Decreto Legge 6 dicembre 2011, n. 201, per abitazione principale si intende l’immobile nel quale il possessore vive abitualmente e risiede anagraficamente.
Questo significa che l’utente che ha acquistato la casa, deve contemporaneamente essere proprietario e avere la residenza anagrafica (richiesta allo sportello Anagrafe comunale).
Pertanto se acquisti una casa e fintanto che non sposti la residenza anagrafica, paghi l’IMU come seconda casa, questo perché è sancito dalla normativa indicata sopra.
Maggiori informazioni si possono chiedere agli Uffici Tributi del Comune di appartenenza dell'immobile da acquistare.

Spostare la residenza entro 18 mesi che effetti ha sull’IMU?

Se si acquista una casa da adibire ad “abitazione principale” che non è nel Comune di residenza dell’acquirente, questi ha l’obbligo di trasferire la sua residenza nel Comune in cui vi è l’immobile entro 18 mesi dal rogito in quanto vi sono legate le agevolazioni previste per la prima casa e ci si assicura di non perderle. Il pagamento dell’IMU però non rientra fra queste e finché il trasferimento non avviene, l’IMU si deve pagare. A trasferimento avvenuto, come da legge, si sarà esenti dal pagamento dell’IMU per la prima casa.

Prima casa non residente IMU per forze armate

Una delle eccezioni previste dalla legge al requisito della residenza interessa i componenti delle forze armate trasferiti per motivi di lavoro. Tali contribuenti non sono tenuti al pagamento dell’IMU sulla prima casa anche se vivono altrove. La norma si applica a:

• personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e civile

• Vigili del fuoco

• personale appartenente alla carriera prefettizia.

Il MEF ha chiarito che tale equiparazione non può essere estesa ai ciniugi, ma si applica solo al soggetto direttamente interessato. Quindi, ad esempio, la moglie comproprietaria dell’abitazione che decide di seguire il marito nella nuova città dovrà pagare l’IMU sulla prima casa non utilizzata per la sua quota di proprietà.

IMU prima casa proprietario non residente: il comodato

Uno dei rari casi in cui il proprietario può ottenere una riduzione del 50% della base imponibile dell’IMU anche se non risiede nell’abitazione è quello del comodato gratuito tra parenti di primo grado. Quando parliamo di parenti di primo grado ci riferiamo a genitori e figli.

Poniamo l’esempio di un padre che concede in comodato la casa al figlio. Quest’ultimo, per ottenere l’agevolazione, è obbligato a stabilire la residenza nell’immobile. Il padre/comodante invece può risiedere anche in un’altra casa, purché si trovi nello stesso Comune. Il padre, inoltre può possedere anche un’altra casa, a patto però che questa sia ubicata nello stesso Comune dell’immobile concesso in comodato.

IMU prima casa residenza diversa coniugi

Se due coniugi risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente nella stessa abitazione il problema non si pone: l’IMU non è dovuta perché si tratta di prima casa.
Se invece i coniugi vivono in abitazioni diverse nello stesso Comune soltanto una sarà esente dal pagamento dell’imposta, mentre l’altra sarà considerata seconda casa e, quindi, soggetta a IMU.
Se i coniugi vivono in abitazioni di proprietà ubicate in Comuni diversi entrambe le case potranno essere considerate abitazioni principali e quindi, non soggette a IMU. Il Ministero spiega, infatti, che in questo caso: “il rischio di elusione della norma è bilanciato da effettive necessità di dover trasferire la residenza anagrafica e la dimora abituale in un altro comune, ad esempio, per esigenze lavorative”.

E se i coniugi sono divorziati? In questo caso l’esenzione IMU spetta esclusivamente al coniuge assegnatario della ex casa coniugale.

IMU prima casa non abitata

Se ho la residenza in una casa di mia proprietà ma, per motivi di lavoro, vivo in un altro comune devo pagare l’IMU sulla prima casa? In questo caso viene a mancare il requisito della dimora abituale nell’abitazione, quindi sarà dovuto il pagamento dell’IMU. Vi sono alcune eccezioni per i coniugi e per i dipendenti delle forze armate che vedremo di seguito.

IMU prima casa non residente

Dal 2014 è stata abolita l’IMU sull’abitazione principale non di lusso. Il requisito per individuare l’abitazione principale è costituito, appunto, dalla residenza.

Il Ministero dell'Economia e delle Finanze chiarisce infatti che l’abitazione principale è quella in cui “il possessore e il suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente”. Ne consegue che, in linea generale, se un soggetto non risiede o non vive in un’abitazione di cui è proprietario questa sarà considerata seconda casa e, pertanto, soggetta al pagamento dell’IMU. Ci sono però alcune eccezioni e alcune fattispecie particolari, quindi vale la pena esaminare i casi più frequenti.

Prima di passare a tale esame, tuttavia occorre precisare che proprio recentemente è intervenuta una nuova sentenza, che non solo conferma quanto finora affermato circa i requisiti per individuare una casa principale, ma addirittura li consolida, ampliando per certi versi quanto finora indicato. Tutto nasce dalla sentenza n° 76/2018 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale di Sondrio, in Lombardia.

In sintesi, la controversia giuridica contrapponeva un Comune ed una persona che dichiarava di risiedere “di fatto” in una casa e pertanto essere soggetto alle agevolazioni previste per coloro che sono iscritti regolarmente all’anagrafe dei residenti nel territorio comunale. I giudici hanno rigettato quest’ultima tesi confermando che, per ottenere i benefici inerenti un’abitazione principale, devono verificarsi complessivamente tre condizioni:

• Possesso o proprietà o altro titolo (come ad esempio diritto di abitazione o usufrutto) sulla stessa;

• Residenza anagrafica;

• Dimora abituale;

Tuttavia, gli stessi giudici hanno sottolineato il fatto che quest’ultima (e qui si trova una sorta di ampliamento del requisito) deve sussistere in maniera continuativa nel tempo. In altre parole, nella “dimora abituale” una persona deve dormire e mangiare i suoi pasti abitualmente e continuativamente nel corso del tempo e non solo in maniera sporadica. La residenza, inoltre, deve essere effettiva e non solo semplicemente “di fatto”. Pertanto, tale sentenza tende a consolidare in maniera ulteriore la normativa in vigore ed i fattori che devono sussistere per ottenere dei benefici.