FABBRICATI “COLLABENTI” (RUDERI): DISCIPLINA CATASTALE, EDILIZIA E FISCALE

domenica 24 febbraio 2019   Nessun commento
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FABBRICATI “COLLABENTI” (RUDERI): DISCIPLINA CATASTALE, EDILIZIA E FISCALE

COSA SONO LE UNITÀ IMMOBILIARI “COLLABENTI”
 

Nell’ambito delle categorie catastali, la categoria F/2 - “Unità collabenti, riguarda quelle unità immobiliari che, prese nello stato in cui si trovano, non sono in grado di produrre reddito: unità immobiliari fatiscenti, ruderi, unità immobiliari demolite parzialmente, con il tetto crollato.

Questa pagina informativa chiarisce tutto quello che c’è da sapere riguardo ai fabbricati fatiscenti o inagibili, crollati e/o parzialmente demoliti. Viene trattata la normativa catastale, i presupposti e le modalità per l’iscrizione in catasto, le dichiarazioni catastali da inserire negli atti di compravendita o trasferimento, i titoli abilitativi edilizi necessari per l’intervento di ripristino, le condizioni per usufruire delle agevolazioni per gli interventi di ristrutturazione o di risparmio energetico, l’imponibilità ai fini IMU.

 

NORMATIVA CATASTALE SUI FABBRICATI COLLABENTI

L’art. 2 del D.M. 02/01/1998, n. 28, comma 1, dispone: “L’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.”.

Il successivo art. 3 del D.M. 02/01/1998, n. 28, comma 2, relativo agli immobili oggetto di censimento, dispone che ai soli fini della loro identificazione - ai sensi del successivo art. 4 del D.M. 02/01/1998, n. 28, in base al quale “A ciascuna unità immobiliare e comunque ad ogni bene immobile, quando ne occorra l’univoca individuazione, è attribuito un identificativo catastale” - possono formare oggetto di iscrizione in catasto, tra l’altro, costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado. In questi casi non viene pertanto attribuita una rendita catastale, ma viene prevista semplicemente la descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso.

Per tali immobili sussiste quindi una possibilità, e non un obbligo, di iscrizione in catasto.

 

PRESUPPOSTI PER L’ISCRIZIONE IN CATASTO

A tale proposito, nella Nota dell’Agenzia entrate 30/07/2013, n. 29439 viene precisato che l’iscrizione nella categoria F/2 prevede la presenza di un fabbricato che abbia perso del tutto la sua capacità reddituale. Da ciò consegue che la stessa categoria non è ammissibile, ad esempio, quando l’unità che si vuole censire risulti ascrivibile in altra categoria catastale, ovvero, non sia individuabile e/o perimetrabile. Il menzionato documento chiarisce in proposito che si considerano non individuabili e non perimetrabili, le costruzioni ed i manufatti che siano:

- privi totalmente di copertura e della relativa struttura portante o di tutti i solai;

- delimitati da muri che non abbiano almeno l’altezza di un metro.

Qualora pertanto non siano verificati i presupposti di individuazione e/o perimetrazione dell’immobile, non sarà possibile la dichiarazione dell’immobile al catasto fabbricati. In presenza invece di detti requisiti sono censibili in catasto fabbricati anche le costruzioni già censite al catasto terreni come fabbricato diruto o simili, o anche fabbricati già accatastati in altra categoria ma che abbiano in seguito perso ogni potenzialità di produrre reddito a causa del parziale crollo.

È appena il caso di specificare come non rientrino in queste fattispecie immobili quali tettoie, depositi, rimesse ed altri cespiti produttivi di reddito, per i quali sussiste l’obbligo di accatastamento con attribuzione di rendita.

A proposito di casi particolari, l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 27/E del 13/06/2016 (punto 1.1) ha chiarito a titolo esemplificativo che un’abitazione con muri perimetrali e interni sostanzialmente integri, ma totalmente priva della copertura, ed un fabbricato produttivo con pilastri, travi e muri perimetrali integri, ma privo della copertura, soddisfano i presupposti di individuazione e/o perimetrazione del cespite e pertanto; quando lo stato di fatto non consenta comunque l’iscrizione in altra categoria catastale - risulta attribuibile la destinazione F/2.

 

MODALITÀ PER L’ACCATASTAMENTO

Occorre in proposito fare riferimento alle modalità semplificate per la denuncia delle costruzioni di scarsa rilevanza cartografica o censuaria di cui all’art. 7 del D.M. 28/1998, ed all’art. 6, comma 1, lettera c) del medesimo decreto, secondo il quale tali modalità possono essere utilizzate, tra l’altro, per “le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, cui l’immobile è censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria. In tali casi alla denuncia deve essere allegata una apposita autocertificazione, attestante l’assenza di allacciamento alle reti dei servizi pubblici dell’energia elettrica, dell’acqua e del gas”.

Pertanto il professionista che predispone la dichiarazione deve:

- redigere specifica relazione riportante lo stato dei luoghi, con particolare riferimento alle strutture ed allo stato di conservazione del manufatto, accompagnata da idonea documentazione fotografica;

- allegare autocertificazione del proprietario in merito all’assenza di allacciamento gas, acqua ed energia elettrica.

Va infine richiamata la Circolare dell’Agenzia del Territorio 26/11/2001, n. 9/T, la quale specifica che per le unità ascrivibili alle categorie “fittizie” (F/1 - area urbana, F/2 - unità collabenti, F/3 - unità in corso di costruzione, F/4 - unità in corso di definizione ed F/5 - lastrico solare) la presentazione delle planimetrie non è mai prevista.

 

COMPRAVENDITA E DICHIARAZIONI CATASTALI

L’art. 19 del D.L. 31/05/2010, n. 78 prevede come noto che gli atti pubblici o scritture private aventi ad oggetto diritti reali su fabbricati, a pena di nullità, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

A tal proposito la Circ. Ag. Territorio 09/07/2010, n. 2 ha chiarito che sono esclusi dall’obbligo, tra gli altri, i fabbricati iscritti in catasto come “unità collabenti”, in quanto non più abitabili o servibili all’uso cui sono destinati.

 

 

 

 
 
 
 
 
 

 

 
 



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